海外不動産の確定申告の手順を4ステップで紹介！注意点まで解説

「海外不動産投資を始めたけれど、確定申告が難しそう…」「二重課税を避ける方法がわからない…」と悩む方も多いのではないでしょうか。確定申告は複雑に見えますが、外国税額控除や減価償却費の正しい活用で税負担を抑えることができます。

本記事では、申告手順や注意点をわかりやすく解説しています。不安を解消し、安心して投資を進めるための参考にしてください。

海外不動産で確定申告が必要な場合

日本の税法では、海外で得た所得も課税対象となります。そこで以下では、家賃収入がある場合、売却益が発生した場合、相続や贈与で不動産を取得した場合に分けて、具体的な確定申告の方法と注意点を解説します。 

家賃収入がある場合

海外不動産から家賃収入を得た場合、日本の税法上「総合課税」の対象となります。これは、得た収入から必要経費を差し引いた金額が所得として計上される方式です。家賃収入が課税対象となるのは、物件の維持や管理にかかった費用を差し引いた後の純利益部分です。例えば、現地での管理費や修繕費、ローン利息などが必要経費として認められます。

ただし、これらを正確に申告するためには、現地通貨で記録された支出を日本円に換算する必要があります。この際には、支出が発生した日の為替レートを使用します。また、必要経費の証拠となる領収書や契約書を確実に保管しておくことが求められます。

初心者にとっては、家賃収入の計算方法や必要経費の範囲が分かりにくいですが、専門家に相談することで、正確な申告をスムーズに行えます。

売却益が発生した場合

海外不動産を売却して利益を得た場合、日本では「譲渡所得」として扱われます。この所得は、購入時の費用や売却時の諸経費を差し引いた後の金額が課税対象となります。売却益が課税対象となるのは、購入費や諸経費を差し引いた正味の利益です。例えば、物件を購入した際の登記費用や仲介手数料、売却時にかかった手数料や広告費などが譲渡所得の計算に含まれます。

さらに、物件の減価償却費も考慮されます。減価償却費とは、不動産が使用や時間の経過により価値が減少する分を経費として計上します。この計算が複雑に感じられる場合は、税理士に依頼することで正確な計算が可能です。 売却益の申告を行う際には、取得費や売却費用に関する証明書類を準備しておく必要があります。これにより、過剰な課税を防げます。

相続・贈与で取得した場合

相続や贈与によって海外不動産を取得した場合、その不動産の評価額が日本円で一定の基準を超えると、相続税や贈与税の申告が必要になります。相続や贈与で不動産を取得した場合は、評価額に基づいて申告義務が発生する可能性があります。

例えば、相続時には被相続人が亡くなった日の時価を基準に不動産の価値を評価し、贈与時には贈与された日の価値を基準に計算します。この評価額には、現地通貨から日本円への換算が含まれ、税務署指定の為替レートを使用します。

また、評価額に応じて相続税や贈与税が課されるため、正確な計算と申告が求められます。 特に海外の相続税制や贈与税制は日本とは異なるため、現地の税務専門家と連携しながら対応することが大切です。不安がある場合は、早めに税務の専門家に相談することで、負担を軽減できます。

海外不動産の確定申告をする場合の課税対象とは？

海外不動産で得られる利益や収入は、日本の税制では課税対象となります。 次からは、課税対象となる具体的なケースを詳しく説明していきます。

海外不動産で売却した場合

海外不動産を売却した際に得られる「売却益」は、日本では「譲渡所得」として課税されます。課税対象となるのは、売却額から購入価格や関連経費を差し引いた金額です。たとえば、売却時に発生する仲介手数料や登記費用、修繕費などが経費として計上できます。また、購入時に支払った税金や諸費用も控除対象になる場合があります。

ただし、これらを証明する書類をきちんと保管しておく必要があります。証明書がないと経費として認められないこともあるため注意してください。 さらに、現地で課税された税金は、日本での課税額から控除が受けられる可能性があります。これを「外国税額控除」といい、税務署へ申告する際に必要書類を提出することで適用されます。

海外不動産で収入を得た場合

海外不動産から得られる収益には、賃貸収入や不動産運用益などがあります。これらの収益は、日本の「総合課税」に基づき申告しなければなりません。たとえば、海外の不動産を貸し出して家賃収入を得た場合、収益額から現地で発生した管理費や修繕費、保険料などを差し引くことができます。

さらに、取得価格を基に計算される「減価償却費」も経費として計上可能です。減価償却費とは、不動産の購入価格を法定耐用年数（資産が使えるとされる期間）に基づいて分割し、毎年の経費として計上する制度です。 また、現地で課税された所得税も「外国税額控除」を適用することで二重課税を防ぐことができます。この手続きを正確に行うことで、日本国内での課税額を抑えることができます。

海外不動産で家賃収入を得た場合

海外の不動産を貸し出して家賃収入を得た場合も、同様に日本での申告が必要です。課税対象となるのは、家賃収入から現地で発生した経費を差し引いた金額です。家賃収入を正確に申告するためには、月ごとの収入を記録し、管理費や修繕費、保険料などの経費をしっかり把握することが大切です。

これらの経費を正確に計算することで、課税額を最小限に抑えることができます。 また、現地で支払った固定資産税も申告時に計上できます。現地の税務当局から発行される納税証明書を保管しておくことが必要です。この証明書があることで、日本での申告時に外国税額控除を申請しやすくなります。 

いずれの場合も、確定申告をスムーズに行うためには、事前の準備と正確な記録が大切です。税務知識が不十分な場合は、専門家に相談することで確実に手続きを進めることができます。

海外不動産で得た収益で申告漏れがあった場合はどうなるのか

海外不動産から得た収益を申告しなかった場合、日本の税法に基づき延滞税や無申告加算税、さらには重加算税が課される可能性があります。これらのペナルティは、納税義務を怠った場合の罰則として設けられており、適切な対応をしないと深刻な問題に発展する恐れがあります。

例えば、以下の事例が実際に報告されています。ある投資家が海外不動産から得た家賃収入を「忘れていた」として未申告のまま放置したところ、税務調査が入る事態に陥りました。この結果、延滞税や無申告加算税を含めた追徴課税額が数百万円に上り、大きな経済的損失を被りました。さらに、信頼の失墜や将来の投資活動に悪影響が及んだと言われています。

このような事態を避けるため、収益や経費の記録を怠らず、早急に適切な申告を行うことが大切です。特に、無申告加算税は過去に遡って課されるケースが多く、未申告期間が長ければ長いほどペナルティも大きくなる傾向にあります。このようなリスクを回避するためには、日々の記録をしっかり保管し、必要に応じて税務の専門家に相談することが推奨されます。

海外不動産の確定申告の手順を紹介

海外不動産の確定申告は、必要な準備を整えることでスムーズに進められます。正確な記録と適切な書類の準備が手続きの成功に繋がります。ここでは、その具体的な手順をわかりやすく解説します。

1.必要な書類を準備する

必要な書類の準備が確定申告の第一歩です。海外不動産からの家賃収入や経費を証明する明細書、不動産取得時の契約書、現地で支払った税金の領収書、外国税額控除を受けるための明細書が必要です。これらの書類が揃わないと申告が遅れる可能性があるため、事前の確認が大切です。

2.貸借対照表及び損益計算書を作成する

貸借対照表と損益計算書を作成することで収益と費用を整理します。貸借対照表では不動産の資産状況を、損益計算書では家賃収入や経費を一覧にまとめます。減価償却費や修繕費を経費として計上することで、課税対象の正確な所得を算出できます。

3.外国税額控除に関する明細書を作成する

外国税額控除の明細書を作成することで二重課税を防ぎます。現地で支払った税金を日本の税額から差し引くには、この明細書が必要です。現地の税金支払い証明を確保することが大切で、ドバイなどの国では管理費や登記費用も控除対象となる場合があります。日本と違って個人所得税０%などの違いがあるのでよく確認しましょう。

4.確定申告書を作成して提出する

確定申告書を作成し、税務署に提出するのが最終ステップです。準備した書類をもとに、収益や経費を正確に記載します。電子申告を利用することで効率的に手続きを進められますが、提出期限を守ることも大切です。期限を過ぎると延滞税が発生する可能性があるため注意してください。

海外不動産で確定申告する場合の注意点

海外不動産を所有し、収益を得ている方にとって、確定申告は避けて通れない手続きです。日本国内だけでなく、現地でも税金を納める必要があるケースが多いため、申告の仕組みを正しく理解し、適切に対応することが求められます。そこで以下では、具体的な注意事項を詳しく解説します。

外国税金控除を活用する

外国税額控除は、二重課税を避けるための制度です。これは、海外で支払った所得税を日本での税額から差し引く仕組みで、同じ所得に対して二重に課税される事態を防ぐことができます。たとえば、海外で家賃収入を得ている場合、その収益に対して現地で課された所得税を日本で控除することが可能です。

しかし、この控除を受けるためには、いくつかの条件があります。まず、現地での納税額を証明する書類（納税証明書）が必要です。また、申告する金額が正確であることが求められるため、収入や経費をきちんと記録しておくことが欠かせません。こうした書類を適切に準備しないと、控除が適用されない場合があります。特に、控除の上限は収入や課税額により異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

現地での税金支払いに関する証明をきちんと用意しておくことで、日本での税務手続きもスムーズに進められるでしょう。手続きが不安な場合は、税務の専門家に相談することを検討してみてください。

申告期限を把握しておく

確定申告の期限は、毎年3月15日です（休日の場合は翌営業日）。この期限を過ぎてしまうと、延滞税や加算税が発生する可能性があります。そのため、期限を守ることは大切です。

海外不動産に関する確定申告では、特に現地での書類取得や翻訳作業が必要な場合、手続きが予定より遅れることがあります。「書類が揃わずに期限を過ぎてしまった…」などのトラブルを避けるためには、スケジュールを立てて計画的に準備を進めることが求められます。たとえば、必要な書類を早めに現地から取り寄せるとともに、不明点があれば早い段階で専門家に確認しておくと良いでしょう。

スムーズに申告を進めるためには、まず年間スケジュールを確認し、手続きのステップを一つずつ進めていくことが大切です。必要に応じて税理士に依頼することで、より確実な対応が可能になります。

改正を考慮した減価償却費の計上に注意する

減価償却費は、不動産所得の計算で大切な要素の一つです。これは、建物や設備などの資産価値が年々減少していくことを考慮して、その減少分を経費として計上する仕組みです。海外不動産の減価償却費を正しく計算することで、申告時の税金を抑えることができます。

計算には、物件の取得価格や耐用年数を正確に把握することが求められます。たとえば、建物の耐用年数は物件の用途や構造によって異なります。これを間違えると、過少申告や過大申告につながり、後々の税務調査で問題が発生する可能性があります。また、日本の税法改正が減価償却費の計上に影響を及ぼす場合もあるため、最新のルールを確認することが大切です。

例えば、海外の不動産を所有している場合、その取得価格を基に耐用年数を計算し、毎年の減価償却費を正しく申告する必要があります。不明点があれば、契約書や領収書を用意して専門家に相談することをお勧めします。これにより、税務リスクを避けるだけでなく、より正確な申告を行うことができるでしょう。

まとめ

海外不動産投資の確定申告は、適切な手順と計画的な準備が大切です。外国税額控除を活用すれば二重課税を防ぎ、税負担を軽減できます。収益や経費を記録し、必要書類を整えることで、安心して投資を続けられるでしょう。税務専門家のサポートを活用し、より確実に手続きを進めてください。